横浜市で不動産売却（マンション・戸建て）をする前に知っておきたいこと

不動産売却における仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬です。

不動産会社は不動産売却にあたって宣伝や登記、契約など様々な業務を担当します。仲介手数料はこれらの手続きに対する対価なのです。仲介手数料はあくまで成功報酬なので、不動産売買が成立しなかった場合には支払いが発生しません。

不動産会社に支払う仲介手数料は上限が定められています。

仲介手数料の上限は、売買代金が200万円以下の部分は取引物件価格×5％＋消費税、200万円以上400万円以下の部分は取引物件価格×4％＋消費税、400万円を超える部分は取引物件価格×3％＋消費税という計算式で求められます。

計算方法はやや複雑で、たとえば1,000万円で不動産を売却できた場合でも200万円以下の部分や200万円を超え400万円以下の部分、400万円を超える部分にわけて仲介手数料を求める必要があるのです。

ただし、この計算方法で求められるのはあくまで仲介手数料の上限です。不動産会社によっては、仲介手数料をこれよりも低い金額に設定していることもあります。

仲介手数料は、売買契約が成立したタイミングで半額を、引き渡し時に残りの半額を払うのが一般的です。不動産会社の方針によっては、仲介手数料の全額を一括で支払うケースもあります。

特に不動産売買の件数が多いのは横浜市中心部の中区や西区です。活発な開発が続けられる横浜市中心部エリアは都心へのアクセスもいいことから、公示地価は上昇傾向にあります。

そのほか、港北ニュータウンや東急沿線、たまプラーザ駅や日吉駅の周辺も人気が高いエリアです。

神奈川県横浜市では公示価格の上昇に伴い、不動産売買の成約単価も上昇しています。その一方で、成約の件数は減少しつつあります。

レインズに記録されているデータによると、横浜市東部で2018年1～3月に売買されたマンションの件数は688件、平均成約価格は2,925万円でした。2019年7～9月では売買成約件数が658件と減少しましたが、平均成約価格は3,060万円と上昇しています。

また、横浜市西部の場合には2018年1～3月の合計成約件数が471件、平均成約価格は2,971万円であったのが、2019年7～9月には451件の成約、平均価格は2,990万円となっています。

レインズには土地や戸建てに関するデータも蓄積されています。

横浜市東部における土地や戸建ての売買状況はやや厳しいのが現状です。2018年1～3月の土地や戸建ての売買成約件数が217件、平均成約価格は4,035万円でした。2019年7～9月になると成約件数が192件、平均成約価格が3,978万円といずれもやや減少傾向にあります。

横浜市西部では2018年1～3月の成約件数が273件、平均成約件数が4,040万円であったのに対し、2019年7～9月の成約件数は258件、平均成約価格は4,093万円と平均価格の上昇がみられました。

例外もありますが、横浜市における不動産売買の成約単価は上昇傾向にあります。しかし、すべての物件が無事に売買されているわけではなく、残念ながら成約に至らず売れ残っている物件もあるのです。

物件の売買を理想的な価格で行うためには、物件の正確な価値を把握するとともに近隣の売買情報を収集することが重要です。市況を見極めて売買価格を設定すれば、満足できる成約につながりやすくなります。

不動産を売却する際は住宅ローンの残債を精算する必要があります。同時に、現在の家計やライフプランを見直してみましょう。

家計簿をつけている方であれば家計全体を具体的な数値として把握できますが、なかには家計簿をつける習慣がなく経済状況がよくわかっていない方もいらっしゃるかもしれません。まずは毎月の収支や預金額の変動を数字で把握しましょう。1年間で変動した預金額を確認して12で割れば、月ごとにいくらの支出があるのかを把握できます。

特に意識したいのは、家計における住宅ローンの返済額の割合です。一般的には、年収の24％ほどをローンの割合にするのが理想的といわれています。あくまでこの数値は目安ですが、ローン返済の負担が大きくなるのを防ぐための指標としてみましょう。

住宅ローンを返済しながらも貯蓄ができているというのが理想的ですが、思わぬ出費が続くなどの事態によって想定通りの貯蓄ができないケースもあります。ローン返済と貯蓄のバランスがよくない場合には、見直しや借り換えなどを検討するのも1つの選択肢といえるでしょう。

また、住宅ローンの返済が難しい場合は、現在の住宅を売却し住み替えるという方法もあります。一般的には住宅ローンの残債を一括返済して売却することになりますが、売却価格によってはローンが残ってしまうこともあるため注意が必要です。

万が一住宅ローンが完済できない場合、ローン残債を上乗せしてローン返済ができる借り換えローンなどで対応するとよいでしょう。

不動産売却で損失が出た際には税制の優遇措置を受けることもできるので、制度をチェックしておくのがおすすめです。

不動産売却をはじめとした不動産に関する手続きを依頼できる会社には、主に以下の4種類があります。状況に応じて最適な不動産会社を選び、依頼しましょう。

デベロッパー（不動産開発会社）

デベロッパーは主に大規模な不動産開発を行っています。マンションやオフィスビル、大規模宅地を造成するための企画や施工管理、販売までを一手に担うのが特徴です。

幅広い分野を手掛ける総合デベロッパーだけでなく、マンション開発に特化したマンションデベロッパーもあります。デベロッパーによっては、販売部門を不動産販売代理会社などに委託することもあります。

不動産販売代理会社

不動産販売代理会社は、デベロッパーが開発したマンションやハウスメーカーによって作られた一戸建てを代理で販売する会社です。

多くの不動産販売代理会社は複数のデベロッパーやハウスメーカーから受託して販売するため、購入希望者に適した物件を提案できます。また、特定のデベロッパーの傘下として販売代理を受託する会社もあります。

不動産仲介会社

不動産仲介会社は、主に売買物件や賃貸物件の仲介または媒介を行っています。

中古物件の査定や調査、広告宣伝や販売活動、契約の締結など、不動産売買におけるあらゆる業務を一手に引き受けてもらえるのが不動産仲介会社を選ぶメリットです。

不動産管理会社

不動産管理会社は主に賃貸物件の管理を行っている会社です。

不動産管理会社が不動産売買に直接的に関わるケースは少ないですが、購入した物件を賃貸に出す際には不動産管理会社に管理を依頼するのが最適です。