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不動産を売却する際にかかる税金には、主に譲渡所得税、印紙税、登録免許税があります。

印紙税とは売買契約にあたって交わす書類に貼付する収入印紙代のことです。不動産売買の状況によって異なりますが、印紙税は1,000～30,000円程度になることがほとんどです。

登録免許税はローン残債があるときの抵当権抹消手続きにかかる税金で、不動産1件あたり1,000円に設定されています。

不動産売買にあたって特に気をつけておきたいのは譲渡所得税です。譲渡所得とは、不動産の売却価格が購入価格を上回った場合に発生する税金です。そのため、利益額によって税額は変動し、利益が発生しなかった場合には譲渡所得税はかかりません。

所得税と復興特別所得税、住民税を合わせたものが譲渡所得税という扱いになります。譲渡所得は通常の給与所得と別のものとして計算し、確定申告によって税金を納めることになるので注意が必要です。ただし、所得税を申告していれば別途申告は必要ありません。

譲渡所得税は数十万～数百万円という大きな金額になることがあります。譲渡益が出た際には税金控除に該当するか確認しておきましょう。

特に、3,000万円特別控除の適用範囲内であれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けられます。また、相続した不動産を売却する際には、相続税額を加算できる取得加算の特例を受けられることがあるため、適用されるかどうかをチェックしておくのがおすすめです。

不動産によってはなかなか買い手がつかないこともあります。こちらでは、不動産が売れない原因と解決策についてご紹介いたします。

相場よりも高い価格で売り出している

不動産を少しでも高く売りたいと考える方は多いです。しかし、競合物件よりも高い販売価格を設定すれば、売れ残る可能性は当然ながら高まります。

価格が原因で物件が売れ残っている場合には、適正価格を把握した上で値下げを検討しましょう。競合物件の状況を確認することも大切なポイントです。

販売活動がうまくいっていない

物件の宣伝が十分にできていなかったり、物件の特性がアピールできていなかったりするために物件が売れないという可能性もあります。

このような場合には、多くの購入希望者にアピールできるよう宣伝方法を変えていきましょう。物件の情報を広く公開し、明るく鮮明な写真を添えてポータルサイトに掲載するだけでも反応は変わります。
また、内覧の際に好印象を与えられるよう、室内を整えてモデルハウスのように仕上げるのも有効な方法です。

需要が低い

不動産の購入希望者は、できるだけ状態がよく利便性の高い場所にある物件が欲しいと考えています。物件が古く不便であったり土地の形状が使いにくかったりする場合には、十分な需要が見込めないためどうしても売れ残ってしまうのです。

また、二世帯住宅など購入希望者が少ない物件や周辺環境の悪い物件も、需要が低いために売れ残りやすくなります。

不動産の需要を高めるための有効策は、住宅の部分的なリフォームです。地元の情報に詳しい不動産会社へ相談し、効率的な販売活動をサポートしてもらうという方法もあります。

不動産の売却価格は、売却のタイミングによって変動します。こちらでは、不動産売却のタイミングを見極める際のチェックポイントをご紹介いたします。

市況からタイミングを見極める

不動産の売却価格は社会情勢や景気に大きく影響されます。好景気の時期であれば理想的な価格で売れる不動産も、状況が悪ければ売れ残ってしまうのです。

不動産売却を考える際には、国土交通省が発表する不動産取引価格指数を確認しておきましょう。

季節感を意識する

不動産売却の価格は、販売活動をする時期によって多少変化します。

新生活が始まる4月を見越し、2月頃に住み替え先を探す方が多いため、この時期には好条件で不動産売却ができる可能性が高まります。その一方で、初夏以降や秋口などは不動産の需要が低くなるため、思ったような価格で売却できないことがあります。売却時期を見極めることが大切です。

住宅の状態をチェックする

住宅は年月が経過するごとに劣化し、価値が下がっていきます。売却を考えるのであれば、築年数が浅いうちに売却してしまうのがおすすめです。

一般的に、戸建住宅は築10年で新築の約半分、築20年を経過すると2割程度まで相場が下がってしまうといわれています。マンションの相場はこれに比べると比較的なだらかで、築20年を経過しても40％程度の価値があるとされます。

築5年くらいまでの不動産は十分な高値が期待できますが、それ以降はどんどん価値が下がってしまうので、できるだけ早く売却に踏み切るのがおすすめです。

税金の優遇や金利を意識する

不動産売却で利益が出た際に発生する譲渡所得税の額は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の不動産を売却した際には、譲渡所得税が高額になるケースがあるので注意しましょう。

譲渡所得税は特別控除によって軽減できるので、不動産売却時には制度をチェックしておくとよいでしょう。

不動産売買でトラブルを防ぐために、以下の4つの注意点を確認しておきましょう。

名義を確認しておく

不動産売却活動を始める前に、不動産の名義をはっきりさせておきましょう。

特に、相続した不動産の名義によっては販売活動ができないこともあります。法務局で名義を確認し、名義人が本人でないときには変更の手続きをしておきましょう。

なお、共有名義の場合は売却の際に委任状が必要となるので、すべての名義人に連絡をしておく必要があります。共有名義で1人でも売却に反対している場合、売却手続きを進めることができないためご注意ください。

境界線を確認しておく

不動産売却では測量が必要かどうかを確認しておくことも大切です。隣接する住宅との境界線があいまいになっていると、後々隣人とのトラブルが起きる可能性があります。

法務局で測量図を取得するなどの方法で境界線を確認し、はっきりと決められていないときには測量の手続きをしましょう。測量時は、トラブルを避けるためにも隣人にも立ち会ってもらうのがおすすめです。

不動産の状態を確認しておく

不動産の不備を隠して売却すると、契約不適合責任に問われ、修理費や損害賠償を請求されるおそれがあります。住宅の不備は必ず開示し、買主に内容を納得してもらった上で契約を進めていきましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産を納得できる価格で売却するためには、信頼できる不動産会社を選んでサポートを受けるのがおすすめです。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較検討しましょう。査定額だけでなく、対応のよさやサポート体制などをトータルでチェックすれば、最適な不動産会社を選ぶことができます。