横浜市で不動産買取を行う際のポイント！土地売却の相談前にチェック

不動産仲介売却と不動産買取には以下のような違いがあります。それぞれの特徴や違いを比較し、よりよい方法を選びましょう。

買い手の違い

不動産仲介売却では、不動産を探す個人のお客様が主な買い手となります。これに対して不動産買取を選んだ場合には、買い手は不動産会社ということになります。

不動産会社は買い取った不動産にリノベーションや開発を加えた上で、再度販売を行います。

不動産を手放すまでにかかる時間の違い

不動産買取では、不動産会社の査定内容に納得した段階ですぐに買取の手続きに進むことができます。これに対して不動産仲介売却では購入希望者を一から探す必要があるため、ある程度の時間がかかることがほとんどです。

仲介売却で買い手が見つかるまでの期間は3ヶ月程度を目安にするのが一般的です。タイミングがよければすぐに買い手が現れますが、状況によっては半年以上の販売活動が必要となることもあります。

さらに、買い手との契約から引き渡しまでにも2～3ヶ月程度の時間がかかるケースが多いです。

不動産の売却価格の違い

不動産仲介売却では購入希望者を広く募るため、相場の価格で売り出せば成約に至る可能性が高まります。状況によっては、思わぬ高値で不動産を売却できることもあるのです。

不動産買取は一般的に、不動産仲介売却に比べると低い価格が設定されます。不動産会社は買い取った物件を再度販売して利益を得る必要があるため、買取時の価格はどうしても低くなってしまいます。

仲介手数料の有無

不動産仲介売却は高値で売れる可能性が高いのですが、売買契約成立後には不動産会社に対する仲介手数料の支払いが発生します。買取を選んだ場合には不動産会社は売り手と買い手を取り次ぐ必要がないので、仲介手数料の支払いもありません。

周囲に知られるかどうかの違い

仲介売却では購入希望者を探すための宣伝活動が必要となるため、物件を手放そうとしていることが近所や知り合いに知られてしまうというリスクがあります。買取であれば周囲に知られずに不動産を売却することが可能です。

不動産売却では、住宅を即時に手放せるということはありません。大きなお金が動く不動産売却の取引は、ときに1年以上という長期間に及ぶこともあります。

不動産の仲介売却を選んだ場合には、まず不動産査定を依頼して価格を決定し、不動産会社と媒介契約を結びます。査定は通常1～2週間程度かかるため、媒介契約を結ぶまでに半月以上が経過してしまうことがほとんどです。

媒介契約後に売却活動をする中では、購入希望者の内覧に応じたり価格の交渉をしたりといった手間がかかります。購入者が決まれば契約を交わすことができますが、購入者の住宅ローン審査などにも一定の時間がかかります。契約から物件の引き渡しまでにも1ヶ月以上の時間がかかると思っておいた方がよいでしょう。

不動産仲介売却の場合には、すべての手続きを済ませるまでに早くても3ヶ月という期間が必要です。マンションであれば2ヶ月程度で売却活動を終了させることも可能です。

ただし、なかなか買い手がつかないようなときには販売活動が長期化し、半年以上あるいは1年以上という期間が経過してしまうケースもあります。

不動産を短期間で手放す方法として最初に思い浮かぶのは、物件の価格を低く設定することです。また、物件を取り壊して更地にし、土地のみを売却した方がスマートに手放せるというケースもあります。

不動産売却に時間をかけられない方は、直接不動産会社に引き取ってもらう買取を選択するのもよいでしょう。

近年では、一定期間売却活動をして買い手がつかなかったときに買取に切り替えられる、買取保証という方法を選択できることもあります。買取保証で不動産の売却活動をすれば、一定のリミットまでに不動産を手放すことが可能です。

土地の価格は主に以下の要素を参考にして決定されます。

路線価・公示地価・基準地価

路線価とは、その土地が面している道路ごとに算出されている価値のことをいいます。国税庁は路線価図を公表しており、これを参照すれば土地の相場が把握できます。

公示地価とは地価公示法に基づいて国土交通省が発表する、都市計画区内の標準値価格です。不動産鑑定士によるチェックが行われ、標準値の単位面積あたりの更地価格が算出されます。

また、国土利用計画法に基づいて都道府県が調査する基準地価も土地売却価格の参考になります。

固定資産税評価額

固定資産税を算定する際には基礎となる土地の価格を参考にします。固定資産税評価基準に基づいて算出された土地の価格をもとに、課税標準額が算定されるのです。

固定資産税評価額は公示地価の7割程度とされるのが一般的です。

土地の特性

土地の形や高低差など、土地そのものの特性や周辺環境は土地の価格に大きな影響を与えます。

長方形など形のいい土地は高値がつきやすく、三角形やL字型などの不整形地は使いにくいことから価格が低く設定されてしまいます。広い道路に面している土地や駅に近い土地は便利なため価格も高まりやすくなります。

不動産の売買が成立した際には、売り主と買い主の間で契約書を交わします。

契約書には専門的な表現で多くのことが記載されているため、慣れていない方には理解しづらいものです。内容が難しいからと読み飛ばしてしまう方もいらっしゃるかもしれませんが、高額な取引で間違いが起きないよう、以下の内容をよく確認しておきましょう。

記載内容に間違いがないか

物件のデータや売り主と買い主の情報に間違いがないか、念入りに確認しておきましょう。間違いがあった場合には契約ができなかったり、契約後にトラブルが起きたりする可能性もあります。

金額と決済方法に間違いがないか

大きなお金が動く取引だからこそ、不動産売買の契約書を交わす際には金額をチェックしておきましょう。売買代金が合っているかのほか、あらかじめ定めた支払いの期日や支払い方法が記載されているかどうかも見ておきたいポイントです。

一般的に、売買契約の段階で手付金が支払われ、引き渡しや移転登記の際に残りの代金が支払われます。手付金が売買代金の一部に充当される旨を契約書に記載しておけば安心です。

万一の契約解除や損害賠償について記されているか

トラブルなく不動産の売買ができることが理想ですが、ときには契約違反などが原因の契約解除や損害賠償請求といったトラブルが起きることもあります。

特に多いのは、不動産に隠れた欠陥（瑕疵）があることを伝えずに取引をしたあと、契約不適合責任に問われるケースです。また、買い主がローンの契約に至らず契約解除が起こるケースもあります。

こういった場合に備えて、契約書には必ず契約解除の方法や損害賠償請求に関する記載をしておきましょう。