横浜市で不動産買取！レッドゾーンの家は売れる？斜面地とは？

土砂災害の危険がある物件

大雨が降った際に傾斜が急な場所に土石流や地滑りが発生し、住民の命が危険にさらされる恐れがある物件がレッドゾーンと呼ばれます。

• 土砂災害警戒区域
• 土砂災害特別警戒区域
• 造成宅地防災区域
• 崖の近くにある物件

の4つのパターンにわかれています。

まず「土砂災害警戒区域」ですが、建築制限は設けられてはいません。しかし、災害リスクが高いエリアであるため、市町村が作成するハザードマップには土砂災害警戒区域であると記載されます。不動産売買の際には「重要事項説明書」に記載する義務があるので、忘れずに記載しましょう。

次に「土砂災害特別警戒区域」ですが、上記よりも災害リスクが高いので宅地の売買には都道府県知事の許可が必要です。許可を得るためには、崖の崩落防止のための家の強化対策が必要になります。条件を満たせなければ許可されないので覚えておきましょう。売買契約時には「重要事項説明書」への記載が義務付けられています。

「造成宅地防災区域」では、地震などが発生すると地盤や地層が動き、災害リスクが高まる可能性があります。この区域内で暮らすのであれば、擁壁の設置など災害防止に努めることを求められる場合もあります。この区域に関しても、売買契約時に「重要事項説明書」への記載が義務付けされているので忘れないようにしましょう。

「崖の近くにある物件」の場合、大雨が降ると崖が崩落する危険性があります。一般的に傾斜が30度以上あれば危険とされており、崖の高さの2倍以上離れていなければ安全とみなされません。

土砂災害リスクが高い物件を売却する場合

土砂災害警戒地域であれば特に支障なく売却ができる可能性があります。しかし、近年災害リスクについて不安を感じる方も増えているので、相場よりも売却価格が低くなるかもしれません。避難経路や避難場所を買主に説明し、買主が安心できるように心がけましょう。

土砂災害特別警戒区域の場合、売買に都道府県知事の許可の他に建築に関する条件が厳しいので売却が困難になりやすいです。この区域の売却実績のある不動産会社に相談や依頼をしてみてください。

造成宅地防災区域の場合、スムーズに売却するために擁壁の設置費用を予め負担しなければいけない可能性もあります。災害リスクだけでなく都道府県知事から改善の勧告をされる可能性もあるので、売却のハードルが高いです。

崖の近くに物件がある場合、土砂崩れなど災害リスクを考えて買主が購入を決められないケースがあります。地域によりますが、崖の高さに対して2倍以上の距離を保つ必要があるでしょう。まずは、お住いの地域の規制について調べておくことをおすすめいたします。

洪水の危険がある物件

洪水による災害リスクが高い場合、ハザードマップに範囲が示されます。洪水の危険性に関しては、過去の洪水被害に基づいて判断されるのです。売買時の「重要事項説明書」への記載が義務付けされているので、忘れずに買主に説明してください。

洪水リスクが高い物件を売却する場合

過去に洪水があった地域は、また同じ被害にあう可能性があるので不安に感じる買主も多いです。そのため一般的には売却価格が低くなりがちですが、駅に近いなど利便性が高ければ売却価格に影響がない場合もあります。洪水地域に関しは不動産会社が把握していない可能性もあるので、後のトラブルを避けるためにも「重要事項説明書」の記載と買主への説明は必ず行ってください。

津波の危険がある物件

都道府県知事が津波防災地域づくりに関する法律に基づき、指定した物件のことをいいます。津波のリスクが高く、命の危険がさらされる可能性があるため売却が難しい区域です。建築制限のないオレンジゾーンと、建築制限のあるレッドゾーンにわかれています。

津波リスクの高い物件を売却する場合

オレンジゾーンであれば問題なく売却ができるでしょう。しかし、レッドゾーン内だと、建築制限があるので相場よりも売却価格が安くなる可能性があります。買い手がなかなか見つからない時は、買取専門の不動産会社に相談してみましょう。

斜面地

斜面地とは傾斜があり、まっすぐに家を建てることが困難な土地のことです。山を切り開いた土地や、斜面を利用して造成した土地などが当てはまります。斜面地のメリットは光が取り入れやすい面と、外から覗かれる心配がないことです。デメリットとしては、地盤の改良をする必要があることが挙げられます。

崖地

建築基準施工条例で、地表面が水平面に対し30度を超える角度の土地です。傾斜が急なので土砂災害の危険性があり、建築に制限がかかります。

造成地

田んぼや畑などに土を盛ったり、埋め立てて家を建てられるように造成したりした土地のことです。盛土によって造成した土地は、地震によって地すべりを起こすなど大きな被害が出たケースもあります。地盤沈下の問題もあるので、注意が必要な土地です。

売却時の注意点

安全性の確認と、災害時の不安を払拭できないと売却価格に影響が出てきます。擁壁があれば家の荷重を擁壁が負担してくれるので、売却前に擁壁の安全性のチェックをしておくとよいでしょう。安全性の確保ができないままだと、仲介による売却が難しくなります。買取なら現状のままでの引き渡しも可能です。更に専門業者に依頼することで他社よりも高額買取になる可能性もあります。