横浜市で不動産売却！レッドゾーンとは？斜面地でも売却できる？

レッドゾーンとは

土砂災害防止法により「土砂災害の危険がある地域」は「土砂災害警戒地域（イエローゾーン）」に指定されています。その中でも、特に「土砂災害で住民の命に危険を及ぼす可能性のある地域」を「土砂災害特別警戒地域（レッドゾーン）」と定めています。

レッドゾーンの特徴

都道府県知事の許可

レッドゾーンでの宅地売却は、都道府県知事の許可が必要です。許可を得るためには、土砂災害による崩落などを防ぐための補強工事をしなければならないケースもあります。

建物の構造に規制

レッドゾーンに建築する建物には、鉄筋コンクリートの擁壁の設置が義務付けられるなど、土砂災害に耐えるための厳しい規制があります。

建物の移転勧告

危険が予測されるレッドゾーン内の建物の所有者に対し、都道府県知事は移転勧告を行うことができます。

重要事項としての説明義務

レッドゾーンで不動産売買を行う場合は、重要事項として「土砂災害特別警戒地域であること」を買主に説明する義務があります。

レッドゾーンでの不動産売却の注意点

土砂災害が起これば住民の命にかかわるレッドゾーンでの不動産売却は「土砂災害特別警戒地域」の特徴をよく理解して、深い知識を持ってあたらなければなりません。
仲介は、レッドゾーンの売却に多くの経験や実績のある不動産会社を選びましょう。

神奈川県不動産相談センターは、レッドゾーンなどの「訳あり物件」に数多くの実績がございます。当センターには不動産に関する多岐にわたる専門家が在籍しておりますので、どうぞ安心してご相談ください。

擁壁のある宅地の売却が難しい理由

「擁壁のある宅地の売却が難しい」といわれる理由は以下の通りです。

• 土砂災害の心配：擁壁のある住宅は斜面地に建っており、そもそも土砂災害の危険性が高い地域です。
• 場合によっては擁壁工事が必要：擁壁に問題があれば、住宅の建築制限を受けたり、擁壁の補修工事のために余分な費用がかかったりします。

売却に影響がある擁壁とは

売却に影響がある擁壁とは主に以下のようなものです。

• 既存不適格：以前は基準を満たしていたものの、法改正などにより現在の基準を満たしていない擁壁を指します。
• 違法建築：最初から基準を満たしておらず違法だった擁壁を指します。
• 老朽化：基準を満たしているものの、老朽化などにより擁壁の傷みが激しい状態を指します。

基準を満たしていない擁壁は「崖」として扱われ、住宅の建築に厳しい制限が加えられます。また、2000年（平成12年）以前に建てられた住宅は擁壁の安全性が求められておらず、現在の法令基準を満たしていないことが多いので注意が必要です。

擁壁がある家・土地をスムーズに売却するには

擁壁がある家や土地をスムーズに売却するには、擁壁の安全性を確認することが大切です。

正式な手続きによって建てられた擁壁

開発許可（都市計画法）・宅造許可（宅地造成等規制法）・建築確認申請（建築基準法）などの正式な手続きによって建てられた擁壁は、工事完了後に安全確認の検査をして検査済証が交付されます。

無許可・無確認の擁壁

無許可や無確認の擁壁であっても、施工写真や設計書、構造計算書によって安全性が確認されれば建築確認済証が交付されます。

万が一安全性を確認できなかった場合でも、買主に擁壁の状況を正確に伝えることが大切です。正確に告知しないと、売却後にトラブルになり、場合によっては損害賠償請求や契約の解除を求められることがあるからです。