横浜市で築古物件売却！レッドゾーンや斜面地・ひな壇の話

レッドゾーンとイエローゾーンの違い

レッドゾーンとは「土砂災害特別警戒区域」、イエローゾーンは「土砂災害警戒区域」のことです。

説明をしやすくする都合上、まずはイエローゾーンから解説いたします。イエローゾーン（土砂災害警戒区域）とは、土砂災害が発生したときに住民などの生命もしくは身体に危害が及ぶ恐れがあるエリアのことです。土砂災害防止法によって指定されます。

レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）とは、イエローゾーンの中でも特に生命に多大な影響を及ぼす恐れがあるエリアのことをいいます。国土交通省によると、全国のレッドゾーンは約55万カ所（2021年3月時点）にも及びます。

レッドゾーンとイエローゾーンの注意点

レッドゾーン・イエローゾーンに指定されているからといって、そのエリアに家を建築してはいけない、というわけではありません。ただし、いくつか注意しておきたいポイントがあります。主に以下の2点に注意しましょう。

• 後から指定されることもある
• レッドゾーンでは【フラット35】Sが利用できない

何の指定も受けていなかった土地が、基礎調査の結果によりイエローゾーンに指定されるケースもあります。所有する不動産について、ハザードマップや図面で確認することが大切です。

レッドゾーン内で新築住宅を建築または購入する場合、長期優良住宅や省エネルギー性、耐震性が高い住宅の購入に利用できる【フラット35】Sを使うことはできません。【フラット35】については利用可能ですが、不動産売却にあたっては買い手の懸念事項となる可能性も考慮する必要があります。

神奈川県不動産相談センターでは、専門知識を備えたコンサルタントが不動産に関する様々な問題解決をサポートいたします。横浜市の不動産売却でお困りの場合は、お気軽にご相談ください。

ひな壇の土地のデメリットとは

ひな壇の土地の主なデメリットには、次のとおりです。

• 擁壁の維持・管理コストがかかる
• 擁壁の状態によっては査定額が低くなる
• 坂や階段が多い

ひな壇の土地など、高低差のある土地の段差部分の崩れ落ちを防止するための壁を擁壁といいます。風雨や建物の重さ、土圧などによって劣化していくため、定期的な点検やメンテナンスが必要となります。補修工事の内容によっては、数百万円から一千万円単位の費用が必要になるケースもあるため、擁壁のあるひな壇の土地は売却しにくい傾向にあります。擁壁の安全性が確認できない場合、査定額も低くなりがちです。

また、坂の上や坂の途中にある建物までの道のりに、坂道や階段が多くなるというデメリットもあります。

ひな壇の土地・斜面地の売却ポイント

ひな壇の土地・斜面地を売却するためのポイントは、次のとおりです。

• 売却前に擁壁の安全性を確認する
• 更地にして売却する
• 手すり設置など改良を加える

擁壁の安全性を保証できれば、買い手の安心感につながります。自治体の担当課で、工事申請のうえ確認を受けている擁壁かどうかを確認することができます。安全性が確認できない場合は、擁壁の補修や補強工事を済ませてからの売却をおすすめします。

更地にして売却することも、1つの手段です。擁壁のある土地の建物の改修工事や解体には通常より費用がかかるケースも多いため、あらかじめ更地にしておくと買い手がつきやすくなります。

坂道や階段が多い場合は、手すりや階段・スロープを設置することで不動産の価値を高められます。条件を満たすことで補助金を受け取れる自治体もあります。また、役所へ相談することで、道路に手すりを設置してもらえるケースもあるので確認しておくのがおすすめです。