横浜市で不動産売却（土地・マンション）！底地の買取相場

底地（そこち）とは借地権がある土地のこと

底地とは、借地権（借りた土地に建物を建てて利用する権利）が設定されている土地のことです。底地の所有者である「地主」は土地の所有者ではありますが、建物は借地権を持つ「借地人」のものになります。地主は借地人から土地の賃料を受け取ることができます。

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があります。

普通借地権

普通借地権では借地人の権利が手厚く守られており、地主は正当な理由がない限り、借地権の更新を拒否することができません。つまり、普通借地権が設定されている底地は実質的に地主に戻ることはありません。

定期借地権

定期借地権では借地権の更新はありません。期限満了後、土地は地主に返されます。

底地の買取相場は低い！

底地の一般的な相場

自分の土地であっても自由に使うことができない「底地」の買取相場は一般的な「更地」の10～15％ほどにしかなりません。更地なら1,000万円で売却可能な土地でも、底地では100～150万円にしかならないのです。

借地人に売る場合

しかし「借地人」（賃料を払い底地に建物を建てている人）に売る場合は、更地の50％の相場で売ることができます。更地で1,000万円の土地なら500万円ほどで売ることができるのです。

借地人は底地を買い取ることで土地の「完全所有権」を得ることができ、今まで地主に支払っていた賃料や、増築・改築・売却時に支払う承諾料が必要なくなります。また、借地人が買い取ることで底地の「借地権が消滅」し不動産売買がしやすくなるというメリットもあります。そのため、底地を借地人へ売る場合の相場は高くなるのです。

底地を売って相続税対策！

底地は生前に売却した方が相続税対策になります。底地の買取相場は非常に低く「相続税評価額」の方が高くなってしまうことが多いためです。底地を相続しても、賃料の収入よりも相続税の負担の方が大きくなりかねません。

底地は、生前に借地人へ売却するのがベストな方法といえます。

しかし、底地を個人で売却するのは難しいため、専門家に相談するのがおすすめです。神奈川県不動産相談センターには不動産の専門家がそろっておりますので、難しい底地の問題も安心してお任せください。

事前準備

ローン残高の確認

多額のローン残高があり、マンションの売却代金で賄えない場合は売りに出すことはできません。

必要書類をそろえる

マンション売却には様々な書類が必要です。以下の4点はあらかじめ準備しておきましょう。

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• マンションの図面
• 登記謄本

他にも、身分証明書・印鑑証明・固定資産税証明書などが必要になります。不動産会社に確認してそろえておきましょう。

不動産会社に査定を依頼

依頼前に、マンション売買の相場を調べておきます。査定額には差がありますので、必ず複数の不動産会社に査定してもらうことが大切です。

不動産会社と契約

不動産会社と媒介契約を結び「売却活動の条件」や「成約時の報酬」などについて取り決めます。媒介契約には以下の3種類があります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約できる。売り手も買主を探せる。
• 専任媒介契約：一社としか契約できない。売り手も買主を探せる。
• 専属専任媒介契約：一社としか契約できない。売り手は買主を探せない。

一般的に、人気エリアや魅力ある物件には「一般媒介契約」売却が難しい物件には「専任媒介契約」が向いているとされています。

売り出し

不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動が始まります。

売却価格を決める

不動産会社と相談しながら売却価格を売主が決めます。

内覧の対応をする

不動産会社が集客を始め、内覧希望者が現れたら積極的に対応しましょう。

• 内覧前の部屋の掃除
• マンションの魅力やセールスポイントを積極的に伝える
• 不動産会社とともに購入を促す条件交渉や提案を行う

売買契約を結ぶ

売買契約を結んだら買主から手付金を受け取り、不動産会社へ仲介手数料を支払います。手付金は売却価格の10%、仲介手数料は3%が相場です。

売却後

引き渡し

マンションの引き渡しには、売主・買主・不動産会社・司法書士・銀行担当者が集まって行うのが一般的です。

確定申告

マンション売却で利益が生じたら、売却の翌年の2月16日～3月15日に確定申告をします。