【横浜市】再建築不可物件とは？土地の買取もお任せ

なぜ存在するのか

建築基準法ができたのは1950年、計画都市法は1968年にできました。そのため1950年以前に建築された家に関しては、接道義務を果たせていないということになります。東京23区内の「幅員2m未満の道路に接している」、「敷地が道路に接していない」という土地をあわせたところ、全体の9％程存在します。東京は他府県と比べ、全域が接道義務のある都市計画区域のため約25万戸が再建築不可の可能性があるのです。東京都や三大都市圏などでも、再建築不可物件を見かけることがあるので注意しましょう。

除外される場合とは

建築基準法第43条では接道義務が定められていますが、但し書きといって例外的に除外される要件があります。その要件とは「但し書き道路」と呼ばれるもので、周辺に空き地があれば災害時にそこから避難することで最建築不可から除外されるのです。空き地の条件としては、公園や行政の管理する空き地が該当します。個人が所有する土地の場合、将来的に建物が建つ可能性があるので但し書き道路には認定されない場合があるでしょう。付近に公園や空き地がないか確認し、行政に問い合わせると確実です。

リフォームして住むことができる

新たに家を建てたり増改築したりできませんが、リフォームすることは可能です。土地の持ち主が変わっても同様なので、売買した後のリフォームもできます。ただし建築申請が不要なリフォームに限るので、

• 2階建て以下
• 延床面積が500㎡
• 高さ13m以下
• 軒の高さ9m以下
• 木造建築物

上記の条件の範囲内で、増改築をしなければ建築申請不要でリフォームできます。接道義務を果たしていない場合、一般的に土地の面積も大きくない場合が多いので上記に該当する物件がほとんどでしょう。上記に当てはまるのであれば、耐震性や断熱性を高めるリフォームも可能です。間取りの変更ができる場合もあるので、不動産会社に相談してみてください。

再建築を可能にする方法について

再構築をすることは不可能ではありません。しかし、接道義務を果たす必要があるので土地を新たに購入するか、近隣の土地の所有者にお願いしてセットバック申請する方法があります。ただし、申請したからといって必ず許可されるわけではないので、まずは行政に相談してみましょう。

再建築不可物件は通常の不動産会社では対応できない場合もあるので、経験と実績のある不動産会社に相談することが大切です。自分ではわからないこと、相談したいことがあれば気軽に相談してください。

買取するメリットとは

最大のメリットは価格が安いことです。

• 立て替えができない
• 増改築ができない
• 車が入らない

という条件付きなので、相場は1～5割程度となります。金額に幅が出るのは、売り手と買い手のタイミングが関わってくるからです。売り手が現金化を急いでいる場合、安くても短期間で売却を求める場合があります。

買取するデメリットとは

デメリットとしては、立て替えや増改築ができないことです。リフォームはできますが、築年数が経っているので修繕費用がかかります。耐震性や断熱性工事も必要なので、更に費用が必要になります。土地が狭いこともあり、地質調査も困難になるかもしれません。

買取にはよい面もあれば、悪い面もあります。買取をする際は、それらをしっかりと見極めた上で判断することになります。再建築不可物件を買取するか否かは、不動産会社ごとに異なります。また、買取するにしても、金額に差が生じる可能性もあるでしょう。買取を依頼する際は、複数の不動産会社に相談することをおすすめいたします。
再建築不可物件の買取に関して相談したい方は、神奈川県不動産相談センターにお問い合わせください。不動産に関する深い知識を持つプロが、丁寧にお話を伺いアドバイスいたします。