【横浜市で築古物件売却】築古マンション売却！崖近くの物件売却

築40年のマンションの古さとは

一般的に、新築から築年数が経つほど売却価格も減少していきます。ただし、築20年前後に新築時の価格の50～70％程度まで下がった後は、下げ止まることが多いとされています。そのため、築20年程度以上から築古マンションとみなされる傾向にあります。

多くのマンションで見られる鉄筋コンクリート造の材料となるコンクリートの寿命は、100年程度とされています。配管や各種設備などコンクリート以外のものも含まれるため単純に判断することはできませんが、1つの指標にはなります。鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は120年、定期的に修繕をしていれば150年以上になるという国土交通省の調査結果もあります。

税金の計算に使われる「法定耐用年数」においては、鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年とされています。

築40年のマンションの売却は可能

築40年の築古マンションであっても、売却は可能です。その理由としては、都心を中心に中古マンションの需要が高まっていることが挙げられます。地価の上昇に伴い新築マンションの価格も高騰していることから、中古マンションに目を向ける方が増えているためです。

駅の近くなどの好立地の場合、賃貸用の収益物件としての需要もあります。そのため、築40年のマンションであっても十分に売却できる可能性はあるのです。

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がけ条例とは

敷地が崖に面していて、一定の高さを超える崖の上または下に建物を建てることを制限する条例は「がけ条例」と呼ばれています。地震や大雨などによって崩れた崖に、住んでいる人が巻き込まれて被害に遭うのを防ぐ目的で設けられているものです。「がけ条例」は通称で、正式名称は自治体によって異なります。

不動産における崖の一般的な定義は、「2mや3mを超える、硬岩盤（こうがんばん）以外の土質で、30度を超える傾斜のある土地」です。ただし、がけ条例の規制内容は自治体によって異なるため、注意が必要です。

規制内容

崖の上または下に家を建てるときは、崖から一定の距離を離して建築する必要があります。細かい規制内容は自治体によって異なりますが、一般的に崖の上の場合は「崖の下端から水平距離が、崖の高さの2倍に相当する距離以内の位置」、崖の下の場合は「崖の上端から水平距離が、崖の高さの2倍に相当する距離以内の位置」が、建築が規制される範囲となります。

規制が緩和されるケース

以下の項目が認められる場合は、規制が緩和されます。

• 擁壁の設置により、崖の崩壊が発生しない
• 地盤が強固であり、崖の崩壊が発生しない
• 崖の崩壊に伴い建築物が自重によって損壊・転倒・滑動または沈下しない構造である
• 崖の崩壊に伴う建築物の敷地への土砂の流入に対して、建築物の居室部分の安全性が確保されている

擁壁が必要な場合、買主にとっては「購入してから多額の費用がかかる土地」という評価になるため売却の難易度が高くなります。所有する不動産が崖に近接している場合は、しっかりとした調査を行うことが重要です。